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Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter eine ihm als
Sicherheit überlassene Geldsumme (Kaution) bei einem Kreditinstitut zu
dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen
Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform
vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters
getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Eine zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 7.5.2014 in einer Entscheidung mit
der Wirksamkeit einer Vereinbarung zu beschäftigen, die dem Vermieter gestattet,
während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung
streitiger Forderungen zu verwerten.
In dem entschiedenen Fall zahlte die Mieterin 1.400 € auf ein Kautionskonto.
Eine Zusatzvereinbarung der Mietparteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der
Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während
des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem
Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag
zu erhöhen
" Als die Mieterin später eine Minderung der
Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden
Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte,
den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass der Vermieter nicht berechtigt
war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der
bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen widerspricht
dem im BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Nach den
oben beschriebenen gesetzlichen Regelungen hat der Vermieter die ihm als Sicherheit
überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit
wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung
des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert
zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche
zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution
bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger
Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin
abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam.
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