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Mieterhöhung - Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem
Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert
ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach
der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären
und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug
genommen werden auf
- einen Mietspiegel,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen;
hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer
vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden. Die Begründung
muss dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens
geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung
der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig
werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 13.11.2013 entschiedenen Fall
handelte es sich um eine Mietwohnung in der Nähe von Nürnberg.
Da kein Mietspiegel vorlag, orientierte sich der Vermieter bei dem Mieterhöhungsverlangen
an dem Nürnberger Mietspiegel und zog von diesem 30 % ab.
Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall jedoch, das die Gemeinde R. mit
etwa 4.450 Einwohnern mit der Großstadt Nürnberg mit rund
500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist. Die fehlende Vergleichbarkeit
der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann nicht durch einen
prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß
der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Mietspiegel einer
anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur
Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen
Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
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