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Nichtzahlung der Miete wegen angeblichem Mietmangel
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 11.7.2012 in einer Entscheidung
mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands
gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über
die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.
In dem vom BGH entschiedenen Fall teilte der Mieter im Dezember 2008
seinem Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel
Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines
Ortstermins im Dezember 2008 brachte der Vermieter gegenüber dem
Mieter zum Ausdruck, dass seiner Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten
des Mieters dafür verantwortlich sei. Der Mieter minderte die
vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 pro
Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310
(20 %). Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im Januar 2010
wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von
3.410 fristlos.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann jede Vertragspartei das
Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem
Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der
Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die
Miete für zwei Monate erreicht.
Die BGH-Richter kamen im entschiedenen Fall zu dem Entschluss, dass auch
im Rahmen der o. g. Regelungen der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu
vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters
besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die
Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm
die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte
herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung
ausgesetzt zu sein.
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