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Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7.7.2010 entschieden, dass
Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert
hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen
von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen
sind.
Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute ein Mieter
im Jahre 1976 in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine
Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu
einer Erhöhung der Nettomiete von 450 auf 540
monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt
Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses
Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis
Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In
drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die
Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für
Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.
Der Bundesgerichtshof kam zu dem Entschluss, dass die ortsübliche
Vergleichsmiete für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer
Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung
ausgestattet sind.
Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen
und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien
etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die
verauslagten Kosten erstattet hat.
Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt
bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt,
wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste
der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst
beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später
nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.
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