Bibliothek
Werbungskostenabzug bei langjährigem Leerstand von Wohnungen
In seinem Urteil vom 11.12.2012 hat der Bundesfinanzhof (BFH) präzisiert,
unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leer
stehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung steuerlich abziehbar sind.
In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom
Steuerpflichtigen (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig
gewordenen Haus. Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997
vermietet; seitdem steht sie leer. Der Steuerpflichtige schaltete etwa
vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in
denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe
errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des
Vermieters hätten sich bis heute keine "geeignet erscheinenden
Mieter" gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit
Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Eine Vermietung sei auch nicht
(mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich
(erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das
Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger
in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskosten aus Vermietung
und Verpachtung geltend, die das Finanzamt unter Hinweis auf eine fehlende
Vermietungsabsicht nicht berücksichtigte.
Der BFH geht davon aus, dass es sich hier nicht um ernsthafte und
nachhaltige Vermietungsbemühungen handelt. Eine Berücksichtigung
der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme schon
deshalb nicht in Betracht, weil der Steuerpflichtige dieses Objekt gar
nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten
Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn
die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich
gewesen.
Daher hätte der Steuerpflichtige sein Verhalten anpassen und
sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine
Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger
zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im
Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen.
Da dies nicht getan wurde, ist davon auszugehen, dass der Entschluss zur
Einkünfteerzielung aufgegeben wurde.
Anmerkung: Die Gründe der Entscheidung geben auch Hinweise,
wie andere Leerstandsituationen - etwa im Falle regelmäßiger,
aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur
verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen - zu
beurteilen sind. Daneben nimmt der BFH auch zu der Frage Stellung, wie mit
dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot
von Immobilien zu verfahren ist. Denn der langjährige Leerstand von
Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von
Verfahren anhängig sind. Wir werden Sie über diese
Informationsschreiben dazu immer auf dem Laufenden halten.
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.
Inhalt ausdrucken
zurück zum Inhaltsverzeichnis
zurück zu den Monatsinfos