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Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete
Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (19.6.2001) wurde in
der Rechtsprechung überwiegend die Auffassung vertreten, dass durch
die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen
Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter ein
deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das den errechneten
Saldo verbindlich werden lässt und spätere Nachforderungen des
Mieters und auch des Vermieters ausschließt. Gleiches sollte gelten,
wenn der Vermieter ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben
vorbehaltlos an den Mieter auszahlte.
Im Hinblick auf die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführten
ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen wurde kein Bedürfnis
mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses
durch den vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos gesehen.
Durch das Reformgesetz ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens
bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums
mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer
Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der
Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach
Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend
machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung
nicht zu vertreten. Durch diese gesetzlichen Regelungen ist umfassend gewährleistet,
dass sich die Mietvertragsparteien zeitnah über ihre Verpflichtungen
aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum im Klaren sind. Ein
Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen
Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen
Schuldanerkenntnisses besteht deshalb - jedenfalls nach derzeitiger
Rechtslage - nicht mehr.
Da die Ausschlussfrist für die Möglichkeit des Mieters,
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, nur für
die Wohnraummiete gilt, ist diese auf ein Gewerberaummietverhältnis
nicht anwendbar.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt aber auch bei der
Gewerberaummiete weder durch die vorbehaltlose Zahlung einer
Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch durch die vorbehaltslose
Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden
Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der
Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Die Grenze für die Korrektur
einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich daher im gewerblichen Mietrecht
nur durch den Eintritt der Verjährung oder in Ausnahmefällen
aufgrund von Verwirkung.
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