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Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis
Der Bundesgerichtshof hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob
und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des
Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom bzw.
Wasser einstellen darf.
In einem Fall aus der Praxis waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss
eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet
worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu
Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine
Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der
Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand
war.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im
August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der
Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume
mit Heizenergie zu unterbrechen. Der Bundesgerichtshof hatte nun zu
entscheiden, ob sich der Mieter auf den sog. Besitzschutz berufen kann und
es sich vonseiten des Vermieters bei der Einstellung der
Versorgungsleistungen um verbotene Eigenmacht handelt.
Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er auch einem
unrechtmäßigen Besitzer (Beendigung des Mietverhältnisses
und der Mieter ist zur Räumung verpflichtet) zusteht.
Der Bundesgerichtshof hat in der Einstellung der Leistungen jedoch keine
besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen, sodass der Besitzschutz auf
die Einstellung von Versorgungsleistungen nicht anwendbar ist. Damit sei
die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch
Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von
diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde
ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.
Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen
kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder nach Beendigung des
Mietverhältnisses nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen
Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei
aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein
Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
Bisher wurde in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend die
Auffassung vertreten, dass die Einstellung der Leistungen besitzrechtlich
eine verbotene Eigenmacht darstellt. Eine solche Auslegung des
Besitzschutzes gab auch einem unrechtmäßigen Besitzer, trotz
rechtmäßiger Kündigung, eine starke Position. Dies hat
sich mit der o. g. Entscheidung geändert.
Anmerkung: Es gilt zu beachten, dass die Einstellung der
Versorgungsleistungen nur erfolgen darf, wenn der Mietvertrag beendet und
der Mieter zur Räumung verpflichtet ist und nicht eine sog. "kalte
Entmietung" rechtfertigt.
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